Na wstępie podkreślić należy, iż pojęcie podziału nieruchomości można rozumieć w kilku różnych kategoriach. Pierwszą z nich jest podział prawny, czyli przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części nieruchomości na inną osobę. Przyczyną podziału prawnego nieruchomości może być również dziedziczenie nieruchomości przez kilku spadkobierców, którzy stają się jej współwłaścicielami.

Podział nieruchomości może nastąpić na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, które to osoby posiadają interes prawny w dokonaniu podziału.

Wniosek o podział składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W przypadku gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, wniosek powinni złożyć wszyscy współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści.

Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji administracyjnej.

Celem podziału jest wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości gruntowej dodatkowych działek gruntu, które mogą następnie zostać zbyte jako odrębne nieruchomości. Taki też jest przedmiot rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Przewidziana ustawą o gospodarce nieruchomościami procedura decyzyjnego podziału nieruchomości nie ma - co do zasady - zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Wyłączenie to nie dotyczy podziałów nieruchomości rolnych i leśnych, w wyniku których miałoby nastąpić wydzielenie nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.